丹麦的土地估价制度起源于1903年,其最早的土地估价规定见于1922年颁布的《土地税法》。从1920年至1991年,丹麦已对其土地进行了12次价值重估。现行的土地估价依据是1991年6月9日公布的《丹麦土地估价法》。在近一个世纪中,丹麦的土地估价制度不断完善,并在经济增长和城市建设中发挥着积极作用,值得我们借鉴。

   一、土地估价的规则和适用范围

   丹麦的土地估价制度规定,每4年必须对土地进行一次价值重估,但教堂、公墓、街道、停车场、火车站、机场、港口和自由港内的土地不在重估之列。在这4年期间,因土地买卖、变更用途等需要重新估价,只要业主提出申请随时都可以办理。4年一次定期的土地重新估价主要是评估地产总价和土地价格。地产总价包括土地、建筑物的市价及土地未来的增值潜力,但不包括设备、仪器和家具等价值。当然,在评估地产总价时还须顾及城市规划的规定、租金控制以及建筑物的维护修理等相关因素,从而使地产总价更具有客观合理性。土地价格只是指不包含建筑物的土地市价。在评估土地价格时一般扣除土地所有人在其土地上对非建筑物(如排水管道、通道等)的投资,这部分投资可在未来30年内的地价税中予以抵扣。

   丹麦的土地估价主要适用于以下方面:

    1.土地课税。包括地价税(课征对象为城镇或乡村公所管辖下价值已被估定的土地,税率为已估价值的0.6~2.4%)、土地增值税(对因土地变更用途所产生增值予以课税的税基是该地块变更用途后第一次估定的地价和最近一次估定地价的差额,其税率为:差额低于200万丹麦克朗,税率为40%;超过200万克朗,税率为60%;税款可以分期缴纳,若取得土地后在3年内又转让获利,就被认为是投机性增值,对当事人买入和卖出之间的赢利额按100%的税率课征土地增值税,但当事人每推迟一年转让即可减税20%,如取得土地8年后转让则可免缴增值税)和土地取得税。

    2.其他课税。包括资产税、遗产和赠与税、资金税、自有住宅使用价值税。

    3.房地产抵押贷款业务的申请和办理,以及土地征用补偿,地方政府的建房或购房补贴。

    4.开发商的投资估算和成本效益分析。

   二、土地估价的基础和一般计算公式

   丹麦的土地估价主要依靠如下三方面的帮助:①有关法规,主要包括《规划法》、《城市建设法》、《土地估价法》、《土地税法》等;②储存在“数据处理系统”和土地档案中的各种详细资料,其中有土地和建筑物目录和内容摘要、财产目录、出租房地产的租金记录、政府各部门以及信托公司和保险公司等机构向土地估价主管机构所提供的相关资料;③由土地估价主管机构定期修订并颁布的供各种房地产交易参考的“标准地块地价”和“标准房屋价格”。

   同时,丹麦政府还对各不同用途地块的估价规定了一般计算公式,以规范估价部门的计算。    1.工业或公共用地估价的计算公式为:LVP=LAP×AP。其中:LVP表示每块土地价格(丹麦克朗),LAP表示每块土地面积(平方米),AP表示区段地价(克朗/平方米)。

    2.单栋住宅或度假建筑物土地估价的计算公式为:LVP=LAP×AP/2+NPD×LVBP/2。其中NPD表示可分成N块标准地块(标准地块一般为800平方米),LVBP表示标准地块地价(克朗/平方米)。

    3.公寓或商业用房土地估价的计算公式为:LVP=LAP×AP/(BLR/100)。其中:BLR表示容积率。

    4.各不同农业用地估价的计算公式为:LVP=LA1×P1+LA2×P2+…+LAn×Pn。其中:LA1表示所估土地第一部分的面积(公顷),P1表示所估土地第一部分的单价(克朗/公顷)。

   三、土地估价程序

   丹麦的土地估价工作主要由全国224个土地估价委员会承担。为了避免具体操作过程中出现不必要的失误或偏差,丹麦政府在充分借助电子计算机的基础上规定了以下估价程序:    1.估价委员会制作一张包括其整个估价范围的街道示意图和表格,并据此划分出不同的地价区段,以及确定区段的地价。一般每个区段的地价大致相同。

    2.估价委员会的成员申报其所调查每一地价区段内各笔土地交易的价格,并输入计算机,由其根据最新资料计算出各地价区段内各块土地的价值,同时列出图表。

    3.成员间取得上述图表后再依照其实地勘查的结果对每块土地的有关数据相互进行修正,并交计算机中心重新计算和修正图表。

    4.计算机中心的最终图表和相关数据确定后,除储存外,一份交丹麦国家赋税署,另一份给土地估价委员会,再由土地估价委员会公告和书面通知业主。若业主对估价结果有异议可同估价委员会协商或到国家税务法院上诉。

   四、土地估价体系的构成和配合

   丹麦的土地估价体系由两个层次构成,并形成由税务部领导、由土地估价委员会进行实际操作的运行机制。

   丹麦国家赋税署主要根据国家土地估价咨询顾问团(主要由税务部、国会和工会指派的代表组成)所审核的估价规则来计划和审查土地估价事宜,同时对各地方土地估价机构进行书面或口头指导。如果土地估价主管机构的估价被上级驳回,它就必须主动澄清和修正。

   在丹麦,地方土地估价主管机构共有27个,主要负责土地估价的前期准备工作,指导各土地估价委员会,监督其执行有关法规和规则的情况,帮助估价委员会解决困难。

   土地估价委员会是土地估价的实际操作者,下设乡镇办事处。土地估价委员会的成员由地方议会推选的专家和居民代表组成,主席则由税务部长直接指定。它的具体责职就是执行各项有关土地估价的法规,办理估价业务。

   国家税务法院是丹麦保证土地估价合理合法的重要申诉和仲裁机构。税务法院的成员由税务部和国会指定。业主对估价结果有不同意见,先可以向地方估价主管机构提出申诉,若不予受理则可上诉国家税务法院,由其依法裁定。

   丹麦土地估价的最高权力机构是税务部。它的主要职能是制订或修订土地估价法、估价规则、土地税种、税率以及课税原则,等等。